O direito de renovação do contrato de locação comercial

Muitos empresários se deparam com uma situação preocupante. Quando sua empresa começa a produzir os lucros esperados, eles se veem às voltas com o vencimento do contrato de locação do imóvel utilizado por sua empresa. O problema acontece quando não há interesse, por parte do proprietário do imóvel (locador), na renovação daquele contrato. 

Diante dessa situação, resta ao empresário propor a ação renovatória. Esta ação é o meio jurídico para garantir a continuidade da locação. Entretanto, existem condições que precisam ser preenchidas para que o empresário possa utilizar este instrumento jurídico.

Condições para propor a ação renovatória

No caso de locação comercial ou não - residencial, o locatário (quem alugou o imóvel) terá direito à renovação do contrato de locação se ele preencher, cumulativamente, os seguintes requisitos:

1) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e por prazo determinado;

2) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;

3) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. 

Por sua vez o locador (proprietário do imóvel) não estará obrigado a renovar o contrato ,  somente se:

I) houver necessidade de realização de obras que transformem o imóvel de forma radical, ou para fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;

II) se o imóvel vier a ser utilizado pelo locador ou para transferência de empresa existente há mais de um ano, sendo o locador ou seu cônjuge (marido ou mulher), ascendente (pais) ou descendente (filhos) detentor da maioria do capital dessa empresa.  Nesse caso, o imóvel não poderá ser utilizado para o mesmo ramo do locatário, exceto se a locação envolvida o fundo de comércio ou seja, o próprio estabelecimento empresarial, com as instalações e pertences (arrendamento de empresa). Este motivo não será válido para recusar-se a renovação do contrato de locação quando se tratar de shopping center;

Indenização caso não seja respeitado o direito de renovação:

Caso a renovação não ocorra em virtude da apresentação de uma proposta melhor por terceiros ou ainda se no prazo de três meses o locador não der o destino alegado ao imóvel ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público, o locatário terá direito a uma indenização para cobrir os prejuízos e os lucros cessantes (perda de faturamento) que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e a desvalorização do fundo do comércio.

Veja também: Revisão do contrato de locação e direito de preferência; Aprovadas alterações na atual Lei de Locações

Boris Hermanson
Consutor - Sebrae-SP
Março de 2010